Налог для нерезидентов (IRNR): аренда и продажа недвижимости
Статья "Резидент или нерезидент" уже показала общую картину: нерезидент платит IRNR только с испанских источников дохода. Здесь - детали именно по недвижимости, потому что это самый частый повод для ошибок: сдают жильё в аренду и не подают Modelo 210 каждый квартал, забывают про налог за квартиру, которая просто стоит пустой, или узнают про 3%-ное удержание при продаже только на сделке у нотариуса.
Оглавление
- Кто и с чего платит IRNR
- Аренда: ставки, вычеты и сроки Modelo 210
- Вменённый доход: налог за жильё, которое просто стоит
- Продажа недвижимости: удержание 3% и налог на прирост капитала
- Как вернуть переплату
Кто и с чего платит IRNR
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) платит любой, кто не является налоговым резидентом Испании по критериям из статьи о резидентстве, но получает доход из испанского источника - в первую очередь это владельцы недвижимости: квартира на побережье Коста-Бланки, которую купили несколько лет назад и теперь сдают летом, или дом, который держат “на будущее” и пока не сдают вовсе. И то и другое облагается, просто по-разному.
Налог для нерезидентов регулируется сводным текстом закона, RDLeg 5/2004 (TRLIRNR), и его регламентом RD 1776/2004. Здесь разбирается именно недвижимость - самый частый и самый ошибкоёмкий источник дохода нерезидента. Общая логика ставок (19% для ЕС/ЕЭЗ/Норвегии, 24% для остальных, включая Россию, Беларусь и большинство стран СНГ) уже была в статье о резидентстве. Здесь - механика: как считается база, когда и по какой форме подавать, и что происходит при продаже.
Хотите сразу прикинуть сумму для своего случая? Калькулятор налога для нерезидента считает её по аренде, вменённому доходу, продаже и трудовому доходу - по ставкам ниже, без необходимости считать вручную.
Аренда: ставки, вычеты и сроки Modelo 210
Если недвижимость сдаётся в аренду, IRNR считается с полученного дохода за каждый квартал отдельно:
- Резиденты ЕС, ЕЭЗ и Норвегии платят 19% с чистого дохода (ст. 25 TRLIRNR для ставки, ст. 24.6 TRLIRNR для права на вычет) - можно вычесть расходы, непосредственно связанные со сдачей: проценты по ипотеке, ремонт, страховку жилья, коммунальные платежи за период простоя между жильцами, взносы сообщества собственников, амортизацию.
- Резиденты остальных стран, включая Россию, Беларусь, Казахстан и большинство стран СНГ, платят 24% с полной суммы полученной аренды (общая ставка ст. 25 TRLIRNR) - без единого вычета, даже если расходы на содержание были существенными.
Декларация подаётся по форме Modelo 210 поквартально, в течение первых 20 дней месяца, следующего за кварталом:
| Период | Срок подачи |
|---|---|
| 1 квартал (январь - март) | 1-20 апреля |
| 2 квартал (апрель - июнь) | 1-20 июля |
| 3 квартал (июль - сентябрь) | 1-20 октября |
| 4 квартал (октябрь - декабрь) | 1-20 января следующего года |
Если жильё сдаётся не весь год, а, например, только на лето, декларация всё равно подаётся за тот квартал, в котором был получен доход - а не одной годовой суммой, как это принято для вменённого дохода (ниже). Пропуск квартальной подачи наказывается пенёй и штрафом даже при небольших суммах аренды - Hacienda не делает исключений для “несерьёзных” сумм.
Частая ошибка: платят налог, но забывают про форму
Нередко владелец переводит деньги на депозит или платит налог “по ощущению”, но не подаёт саму декларацию Modelo 210 - это не освобождает от штрафа за непредставление формы в срок, даже если налог формально уплачен. Штраф считается отдельно от суммы налога и растёт с каждым просроченным месяцем.
Вменённый доход: налог за жильё, которое просто стоит
Самый частый сюрприз для нерезидента: даже если недвижимость не сдаётся - используется только для собственных визитов или просто не выставлена в аренду - на неё всё равно начисляется налог на вменённый доход (renta imputada). Логика простая: государство считает, что владение недвижимостью само по себе - это форма экономической выгоды, и облагает её условно рассчитанной суммой, а не реальным доходом (которого просто нет).
Основание обязанности это ст. 13.1.h) TRLIRNR, а сам расчёт базы отсылает к правилам об имущественном доходе в LIRPF (ст. 85 LIRPF). База считается как процент от кадастровой стоимости (valor catastral) - той, что указана в квитанции IBI:
- 2% - ставка по умолчанию для большинства объектов.
- 1,1% - применяется, если кадастровая стоимость была пересмотрена в результате коллективной кадастровой ревизии (revisión catastral) в течение приблизительно последних 10 лет. Точный перечень муниципалитетов с такой ревизией на каждый год публикует Agencia Tributaria - для конкретного адреса это нужно проверять отдельно, а не полагаться на “стандартную” ставку.
К полученной базе применяется та же ставка IRNR, что и к аренде (19% или 24% в зависимости от страны налогового резидентства владельца), но без каких-либо вычетов расходов - в отличие от арендного дохода, здесь вычеты не предусмотрены вовсе, даже для резидентов ЕС/ЕЭЗ.
Декларация по вменённому доходу подаётся раз в год по той же форме Modelo 210, срок - до 31 декабря года, следующего за отчётным.
Как посчитать, если кадастровая стоимость не установлена
Если у объекта вообще нет зарегистрированной кадастровой стоимости на дату начисления налога, применяется ставка 1,1% к 50% от большей из двух величин: цены приобретения или стоимости, определённой для других налоговых целей. Это редкий случай (обычно относится к недавно построенным объектам, ещё не внесённым в кадастр), но встречается у владельцев новостроек на этапе сдачи дома.
Продажа недвижимости: удержание 3% и налог на прирост капитала
При продаже недвижимости нерезидентом действует отдельный механизм, из-за которого сделку у нотариуса нередко воспринимают как неожиданность: покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены сделки и перечислить их в Hacienda (ст. 25.2 TRLIRNR, порядок в ст. 14 RD 1776/2004) - это не дополнительный налог сверху, а гарантийный депозит в счёт будущего налога продавца. Логика та же, что и в других странах с похожими правилами: если продавец-нерезидент уедет из Испании сразу после сделки, взыскать с него налог постфактум будет намного сложнее.
Механика:
- При подписании у нотариуса покупатель удерживает 3% от цены и не передаёт эту сумму продавцу.
- В течение 1 месяца после сделки покупатель подаёт форму Modelo 211 и перечисляет удержанную сумму в Hacienda.
- Продавец отдельно рассчитывает реальный налог на прирост капитала - 19% от фактической прибыли (разницы между ценой продажи и ценой приобретения, с учётом расходов, см. ниже), причём эта ставка одинакова для всех нерезидентов, независимо от страны - в отличие от аренды и вменённого дохода, где ставка зависит от того, ЕС это или нет.
- Если удержанные 3% превышают реальный налог (или сделка вообще была в убыток), разницу можно вернуть - или получить возврат полностью, если продажа была с убытком.
Что вычитается при расчёте прироста капитала
Из цены продажи для расчёта базы налога можно вычесть: цену приобретения объекта, расходы на покупку и продажу (нотариус, регистрация, риэлтор), уплаченный при покупке налог на передачу имущества, муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal), а также документально подтверждённые расходы на капитальный ремонт и улучшения - но не на текущее обслуживание. Собирать чеки и договоры на все эти статьи стоит с момента покупки, а не начинать поиск документов, когда продажа уже назначена.
Как вернуть переплату
Если удержанные при продаже 3% оказались больше реального налога, продавец подаёт собственную декларацию Modelo 210, где показывает фактический расчёт прироста капитала и заявляет разницу к возврату. На практике это отдельная, самостоятельная подача - не автоматический процесс, и Hacienda не возвращает разницу сама по себе, только по заявлению.
Срок на подачу такой декларации - 3 месяца после того, как истёк срок для покупателя на перечисление удержанных 3% (то есть по сути около 4 месяцев с даты сделки). Реальные сроки возврата денег на счёт заметно длиннее, чем формальный срок рассмотрения декларации, - на практике стоит закладывать несколько месяцев, а иногда и больше года, особенно если Hacienda запрашивает дополнительные документы по расходам, заявленным к вычету.
То же самое правило о возврате применимо и к квартальной декларации по аренде: если, например, в какой-то из кварталов расходы превысили доход (актуально прежде всего для резидентов ЕС/ЕЭЗ, у которых есть право на вычеты), образовавшуюся переплату также можно вернуть отдельным заявлением.
Частые вопросы
Какая ставка налога на аренду для нерезидента?
Резиденты ЕС, ЕЭЗ и Норвегии платят 19% с чистого дохода, вычитая расходы, связанные со сдачей (содержание, ремонт, страховка, проценты по ипотеке, взносы сообщества собственников). Резиденты остальных стран, включая Россию, Беларусь и большинство стран СНГ, платят 24% с полной суммы полученной аренды, без права на вычеты.
Нужно ли платить налог, если квартира просто стоит пустой?
Да. Если недвижимость не сдаётся и не используется как основное жильё, применяется налог на вменённый доход (renta imputada) - фиксированный процент от кадастровой стоимости, который декларируется раз в год, даже если реального дохода не было вовсе.
По какой ставке считается вменённый доход - 1,1% или 2% от кадастровой стоимости?
По умолчанию применяется 2% от кадастровой стоимости. Ставка 1,1% действует, если кадастровая стоимость была пересмотрена в результате коллективной кадастровой ревизии в течение последних примерно 10 лет - точный список муниципалитетов с такой ревизией публикует Agencia Tributaria на каждый налоговый год.
Как часто подавать Modelo 210?
Зависит от вида дохода. Аренда декларируется поквартально, в течение 20 дней после окончания квартала (то есть в апреле, июле, октябре и январе). Вменённый доход по недвижимости для себя - раз в год, декларация подаётся до конца следующего календарного года. Продажа недвижимости - отдельной декларацией в течение 3 месяцев после того, как истёк срок, отведённый покупателю на перечисление удержанных 3%.
Что за удержание 3% при продаже недвижимости нерезидентом?
Покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить их в Hacienda в течение месяца после подписания у нотариуса - это гарантия того, что продавец-нерезидент не уедет из страны, не заплатив налог с прироста капитала. Если реальный налог (19% с фактической прибыли от продажи) окажется меньше удержанных 3%, разницу можно вернуть, подав Modelo 210.